東京オリンピック開催が不動産市況に与える影響

営業担当インタビュー 東京オリンピック開催が不動産市況に与える影響

希望物件へのオフィス移転は、早めの決断行動がカギ

Q.7年後の2020年、オリンピックが東京で開催されることが決まりました。これによって、不動産市場に何か変化はあるのでしょうか?
A.投資の活性化によって地価の変動が予想されます。森ビルの関連団体である森記念財団が、都市研究の専門家による「世界の都市総合ランキング(2013年度版)」を発表しました。これによれば1位がロンドン、2位はニューヨーク。次いで3位パリ、4位が東京という結果になっています。これで東京は、このランキングが新設された2008年から6年連続で4位となりました。
つまり、もともと東京は世界有数の不動産市場だったといえます。これに加え、東京オリンピックの開催決定によってさらに東京の評価が上がりますから、投資家たちは今後さらに東京の不動産市場に注目するでしょう。

Q.外資系企業の日本への進出も考えられるでしょうか?
A.オリンピック開催に向けてインフラ整備が進みますから、外資系企業がますます進出しやすくなると考えられます。政府は法人税減税も検討しているため、これが決定すれば外資系企業の進出をさらに後押しすることとなるでしょう。
外資系企業はオフィスの立地として湾岸エリアではなく、丸の内・山の手など内陸部の物件を好む傾向があります。また、交通アクセスが良好でインフラが充実した、Sクラスの物件が人気です。実のところ、国内の上場企業や今後上場を考えている企業も同じような条件で物件を探す傾向があるため、希望する物件が競合する事態になりかねません。当社は、オフィス移転を検討されているお客様に対して、早めの決断と行動を呼びかけています。
Q.とはいえ、消費税増税を控えた今、オフィスを移転する国内企業は増えるのでしょうか?
A.2014年3月の消費税増税前にオフィスを移転すれば、費用を抑えることができます。また、過去の消費税導入後の為替傾向として、施行直後は一時的に円高となりますが、その後は円安へと転じるというパターンが見られました。今回も円安になった後、外資進出が一時的に増えることも予想されます。

Q.なるほど。オフィスを探す場合には、こうした景気上昇や法改正の前に動いた方が良いということですね。ちなみに、物件の探し方として適切なのは、やはりインターネット検索ですか?
A.確かに従来は、インターネットが重要な情報源でした。しかし現状はといいますと、空き情報があっても大手オーナー様がその情報を公開しないケースが増えています。これは、公開するより、同ビル内の館内増床のためにとっておきたいと考えているからです。そのため、これまでのようにインターネット検索ですべての情報を探すことは難しく、問い合わせをすることで初めて開示される情報が増えています。
Q.新聞記事などを見ると契約物件数は横ばいですので、需要と供給のバランスはとれているように思います。希望の物件も簡単に見つかりそうな気がしますが?
A.新聞などに掲載されるデータでは、確かに契約物件数は横ばいです。しかし、これはマクロ的に数字をとらえた結果、そう見えるに過ぎません。現場にフォーカスしたミクロ的な視点で内情を見てみますと、条件の良い物件は公開するとすぐに売れ、条件にやや難がある物件は時間をかけても売れ残るという二極化が進んでいるのです。わずかに残された条件の良い物件と、大量に売れ残った条件に難のある物件の数が合計されて、横ばいになっているといえます。
そして、こうした条件の良い「勝ち組」物件は、実情を知る業者に直接問い合わせをしなければ開示されません。ですから、希望する条件のオフィス物件を探したい場合は、まず事情に詳しい業者に問い合わせて、未公開の良質物件の情報を知ることが大切なのです。

Q.では物件を貸したいと考えているビル事業主・オーナー様には、今後どのような対応が求められるでしょうか?
A. 二極化するオフィス物件の「負け組」にならないよう、耐震補強やエントランスを改修するなどして、魅力的な物件になるように工夫することが求められるでしょう。しかし、東京オリンピックに向けてインフラ整備が活発になりますと、建設コストが高くなりますので、大規模な資本を持つオーナー様でなければ、大規模な工事は難しくなります。まずは市場のトレンドをしっかりと分析したのち、正しく迅速に対応することが必要です。

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